CLÁUSULAS ABUSIVAS EN CONTRATOS DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Son muchos los abusos que han sufrido los consumidores durante todos estos años por parte de las entidades bancarias. En la actualidad se están dictando muchas sentencias por parte de nuestros Juzgados y Tribunales que están declarando nulas por abusivas muchas de las cláusulas incluidas en los préstamos hipotecarios y algunas de ellas son las siguientes:

–cláusula suelo: una clausula suelo es una obligación contractual que se estableció en los contratos de préstamo hipotecario de adquisición de vivienda, por la cual el banco puede exigir un interés mayor al pactado. Normalmente aparece en la cláusula tercera referida al tipo de interés del préstamo y suele denominarse “cláusula limitativa del tipo de interés”. Es de sobra conocida la Sentencia de nuestro Alto Tribunal en la que se declara nula por abusiva esta cláusula y además, desde diciembre del año 2016 con efectos retroactivos, pudiéndose reclamar las cantidades pagadas de más como consecuencia de esta cláusula.

–cláusula de interés de demora: Esta cláusula suele establecer porcentajes que superan con creces lo establecido en el artículo 114 de la Ley hipotecaria, según el cual: “los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago”.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo Nº364/2016 de 3 de junio de 2016 se pronuncia sobre la abusividad de los intereses de demora pactados unilateralmente con un consumidor, y la desproporción que supone la fijación de un porcentaje tan elevado.

-cláusula de gastos de hipoteca: cuando la entidad financiera concede un préstamo con garantía hipotecaria, el mismo se realiza en escritura pública (lo que supone acudir a un notario), y posteriormente se inscribe dicha hipoteca en el registro de la Propiedad. Ello conlleva una serie de gastos de Notaría, Registro de la Propiedad, pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que de manera genérica se recogen en una cláusula del préstamo hipotecario.

En dicha cláusula se hace constar que todos estos costes derivados de la firma del contrato serán de cargo del prestatario, esto es, del consumidor, sin que este pueda negociar nada al respecto.

La reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, concretamente la sentencia de 23 de diciembre de 2015, ha considerado que esta cláusula que impone el abono de dichos gastos al consumidor es abusiva, pues no solo no permite la distribución de los gastos entre las partes, sino que además hace recaer la asunción de esos gastos en su totalidad sobre el consumidor, creando así un desequilibrio entre las partes. De esta manera, se podrán reclamar los gastos de Notaría, gestoría, Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Para ello será necesario disponer de dichas facturas, con el fin de acreditar el importe total y concreto a reclamar.

–cláusula comisión de apertura: La cláusula de comisión de apertura establecida en un préstamo hipotecario, suele ser una condición general de la contratación al ser una cláusula pre-redactada e impuesta por el banco, en la que, el cliente, carece de capacidad alguna de negociación. Para que un banco pueda cobrar esta comisión el artículo 3.1 de la actual Orden EHA/2899/2011 advierte que “Sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos”, por lo tanto, el banco debe demostrar que procede la exigencia de una comisión de apertura del préstamo hipotecario, por la prestación de determinados servicios al cliente, en relación a dicho préstamo.

En un procedimiento judicial se podría declarar la nulidad de esta cláusula de comisión de apertura, por abusiva y desproporcionan, y por falta de reciprocidad, dado que se fija la comisión, sin que conste causa para su devengo ni acredite el servicio préstamo que justifique el cobro de esa comisión.

En este sentido, ya son varias las sentencias judiciales que han declarado nula esa cláusula: Sentencias de AP Madrid de 12 de febrero de 2015, AP de Tenerife de 29 de noviembre de 2013 y AP Orense de 18 de mayo de 2015, que abre la puerta a la devolución, al cliente, de importantes cantidades pagadas de comisión de apertura al banco, sin que haya recibido un servicio a cambio.

–cláusula comisión por reclamaciones deudoras: Establece esta cláusula una comisión de reclamación de posiciones deudoras vencidas. Hay Juzgados que, con el mismo razonamiento anterior de la cláusula de comisión de apertura, esta cláusula es abusiva en la medida en que se está repercutiendo sobre el prestatario algo que no es un servicio.

–cláusula de renuncia del beneficio de excusión en casos de fiadores: En relación a esta cláusula, algunos Juzgado y Tribunales la han considerado abusiva por cuanto las garantías de cobro que obtiene la entidad, le sitúa en una situación de claro desequilibrio frente al consumidor.

Así lo entiende el Juzgado de lo Mercantil número 10 de Barcelona, en Sentencia 297/2016 de fecha 7 de diciembre de 2016, en la que tras este razonamiento, declara tal cláusula idéntica a la de nuestro supuesto como abusiva, ya que, la renuncia a los beneficios de orden, división, excusión y extinción por parte de los fiadores perjudica de manera no equitativa a los mismos agravando su situación sin causa que lo justifique.

–cláusula del tipo de interés cuando el tipo de referencia elegido es el IRPH (tipo medio de préstamos hipotecarios a más de 3 años para adquisición de vivienda libre del conjunto de entidades de crédito”): Esta cláusula que introduce este tipo de referencia suele ser impuesta por el banco y sin que medie negociación entre las partes. Es la entidad financiera quien fija el precio o contraprestación de su prestación sin informar al cliente de forma clara y comprensible del interés que se va a aplicar. Si a un cliente se le muestra antes de firmar la comparación histórica, desde 1999, mes por mes, entre el porcentaje del Euribor y el de cualquiera de los IRPH pudiendo comprobar que en los casi 200 meses de coexistencia siempre el IRPH ha sido superior al Euribor y que incluso lo ha sido en muchas ocasiones en un porcentaje superior a dos puntos (en la actualidad con un Euribor en mínimos históricos y en negativo, el IRPH es de un 2%), es evidente que ningún cliente en su sano juicio hubiera optado por el IRPH en lugar del Euribor.

El Juzgado de lo Mercantil número 7 de Barcelona, mediante dos sentencias dictadas el 25 de marzo de 2.015 ha declarado la nulidad por abusiva de la condición de contratación que establecía como referencia el Índice IRPH Cajas y al IRPH entidades, respectivamente. En ambas sentencias se condena a las entidades financieras demandadas a devolver al prestatario las cantidades satisfechas en virtud de la cláusula anulada.

Si tu hipoteca tiene alguna de estas cláusulas no dudes en contactar con nosotros. Podemos ayudarte a recuperar tu dinero.