GASTOS DE HIPOTECA Y EL TRIBUNAL SUPREMO, NUEVO PRONUNCIAMIENTO

De nuevo el Tribunal Supremo se pronuncia sobre quién y en qué medida deben abonarse los gastos de hipoteca. Gastos de Notaría y Registro, así como el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, de nuevo en el punto de mira.

Como despacho especializado en derecho bancario, desde Yuris Group Legal te acercamos de manera clara el contenido del último pronunciamiento del Tribunal Supremo sobre gastos de hipoteca.

Los hechos en la Sentencia del TS. Cláusula en escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Banco Santander, S.A (prestamista), suscribió con el prestatario (Sr. X) una escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria. En dicha escritura constaba la siguiente cláusula:

“QUINTA: Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª. […]»

El Sr. X demandó a la entidad argumentando que tal disposición era nula, pues según la misma, como prestatario, debía abonar los gastos fiscales, notariales y regístrales.

El proceso: la Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia condenó a Banco Santander. La entidad interpone recurso de casación.

Tras el desarrollo del asunto en primera y segunda instancia, la Audiencia Provincial de Bizkaia dictó su Sentencia. Declaró la abusividad de la cláusula y estimó la devolución íntegra de la cantidad reclamada por el demandante. Dicho importe incluía la totalidad de aranceles notariales y registrales, junto con el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.  

Como era de esperar, la entidad demanda recurrió la decisión, entendiendo que se debió atender a lo establecido legal y reglamentariamente para la imputación de cada gasto. El imponer al prestamista el pago de la totalidad de los gastos por el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Notaría y Registro, es arbitraria.

Los argumentos del Tribunal Supremo: estrechamente relacionados con lo expuesto por el TJUE.

El Alto Tribunal dictó su fallo teniendo en consideración lo recogido por la reciente Sentencia del TJUE, de 16 de julio de 2020. El Tribunal Europeo entendió que la entidad bancaria debe devolver lo abonado por el consumidor en concepto de constitución y cancelación de hipoteca, si finalmente la disposición que contiene estos gastos es declarada nula por abusiva. No obstante, también razona que es posible el reparto de estos importes, si así lo contempla la legislación nacional:

«el hecho de que deba entenderse que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido justifica la aplicación de las disposiciones de Derecho nacional que puedan regular el reparto de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca en defecto de acuerdo entre las partes»

Gastos de hipoteca ¿Quién y cuánto?. Decisión del Tribunal Supremo.

1. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, por tanto, este debe abonarlo.
2. Gastos de notaría:

• La redacción de la matriz es de interés de ambas partes (el consumidor obtiene el préstamo, y el prestamista una garantía), por lo tanto, los gastos de su otorgamiento se abonan por mitad. El mismo criterio se sigue para la escritura de modificación.
• La escritura de cancelación de la hipoteca: debe abonarla el prestatario, como principal interesado.
• Copias de las distintas escrituras: corren a cuenta de quién las solicite.

3.Gastos del Registro de la Propiedad: cómo la garantía hipotecaria se inscribe a favor de la entidad bancaria, le corresponden los gastos de inscripción.

Con base en los epígrafes anteriores, finalmente el Tribunal Supremo estima el recurso de casación de Banco Popular y:

1. Revoca la condena de la entidad a abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
2. Mantiene la condena de devolver los gastos registrales.
3. En relación a los gastos notariales (escritura de préstamo hipotecario otorgada en interés de prestamista y prestatario), la entidad demandada deberá abonar la mitad.

Si quieres más información sobre la resolución del TS, puedes encontrarla aquí.

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