Hipoteca multidivisa

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A raíz de la Sentencia del Tribunal de Justicia Europea del 20 de septiembre de 2017, el Tribunal Supremo en su Sentencia de 15 de noviembre de 2017 aclara diversidad de cuestiones que plantean las hipotecas multidivisas. Estas dos sentencias han sido clave en el cambio del panorama jurisprudencial sobre este modelo de hipotecas. 

El Alto Tribunal considera como controversia principal la falta de claridad y transparencia de la cláusula multidivisa por lo que declara la nulidad parcial del préstamo y la supresión de las referencias a la designación en divisas extranjeras, resultando un préstamo concedido y amortizado en euros. 

La falta de información que recibe el prestamista sobre el riesgo que conlleva firmar una hipoteca de este tipo es el origen de gran parte de pleitos, resultando ser para muchos clientes complicado conocer el alcance de la responsabilidad de sus derechos y obligaciones.

¿Qué es la hipoteca multidivisa?

La hipoteca multidivisa en un tipo de préstamo con garantía hipotecaria a un tipo de interés variable y la moneda de referencia del capital y cuotas de amortización es una divisa distinta al euro, en el que el índice referenciado para el tipo de interés aplicado suele ser distinto al Euribor, siendo habitualmente el Libor.

 Hubo muchos años que contratar este tipo de hipotecas parecía beneficioso ya que al tener al estar el Euribor más alto que otros tipos permitía pagar menos intereses. Pero en los últimos años, con la bajada del Euribor, los prestatarios que tienen una hipoteca multidivisa están pagando una cantidad muy superior por sus cuotas, e incluso ven que en sus préstamos cada vez deben más dinero.

¿Cómo funciona?

El ejemplo más común en España: para abonar el precio de un inmueble en euros, la entidad bancaria concede un préstamo hipotecario en yenes (JPY) o en francos suizos (CHF) y las cuotas tienen que ser pagadas en esta misma divisa. Como el deudor solo percibe ingresos en euros, cuando venza cada cuota de amortización, el prestatario le deberá comprar a la entidad la divisa para pagar la hipoteca y por tanto si la divisa está muy depreciada, necesitará una cantidad menor de euros y pagará menos cuota, pero si la divisa se revaloriza, necesitará más euros para comprar igual cantidad y, por tanto, pagará más cuota.

Lo exponemos con un ejemplo: se formaliza con la entidad bancaria (prestador) un préstamo hipotecario en divisas en Franco suizo (CHF). Cuando el prestamista tenga que hacer efectiva la cuota del préstamo, deberá comprar a la entidad francos suizos para pagar la hipoteca por lo que dependerá del valor de la divisa en ese momento. Si está depreciada pagaremos menos cuota, sin embargo, si se revaloriza pagaremos más cuota. 

Veámoslo en cifras. Se contrata una hipoteca multidivisa en francos suizos (CHF) y el capital prestado es de 200.000 euros que es la equivalencia en a 303.200 CHF ( 1 €= 1,516 CHF). 

En el primer mes de préstamo pagaremos  909,60 CHF que es al cambio, 600 euros. Pero después de cinco años, imaginemos, habremos pagado Ahora supongamos que llevamos cinco años cumpliendo con estos pagos. A estas alturas, habremos pagado 54.576 francos Transcurrido este tiempo, el franco suizo coge fuerza y, en lugar de estar a 1,516 francos por euro, se sitúa en 1,10 francos por euro.

¿Qué sucedería? Que nosotros tendríamos que pagar igualmente 909,60 CHF, pero para cubrir esa cantidad en euros, ya no serían 600 €, sino 826,90 € y además, lo que sucede es que tras pagar cinco años, debes al banco 248.624 CHF (303.200 – 54.576 = 248.624). Es decir, a pesar de que el capital que solicitaste de préstamo eran 200.000€, debes 226.021,81€ después de 5 años. 

En resumen, has pagado 36.000 euros, ahora te ha subido la cuota del préstamo y encima debes más dinero del que pediste prestado.

Este tipo de préstamos hipotecarios, además de los riesgos asociados a cualquier préstamo hay que añadir el de las fluctuaciones de la divisa que varía constantemente, tanto para el cálculo de las cuotas periódicas como para el cálculo del capital pendiente de amortizar.

Además, hemos detectado y reclamado con éxito muchos casos en el que el estructurado ha sido "colocado" junto a operaciones de crédito empresarial como un paquete obligatorio en su conjunto.

Hipoteca multidivisa

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